廣州北站東側老舊小區(qū)成片連片微改造項目開工半年，目前啟動區(qū)工程進度已達三分之一，備受關注的居民出資自主更新項目已經完成房屋拆卸，正在建設新樓。這是全市首個開工建設的老舊小區(qū)成片連片改造示范區(qū)，將126個老舊小區(qū)“打包”統籌改造，不僅要縫合新舊城區(qū)、補齊設施短板、“煥新”人居環(huán)境，還要挖掘多元社區(qū)價值、探索成片融合發(fā)展、重塑老城市新活力。
近年來，廣州落實住建部關于建設“完整居住社區(qū)”和好房子好小區(qū)好社區(qū)好城區(qū)“四好”建設的要求，積極謀劃和實施老舊小區(qū)成片連片改造，由單個小區(qū)改造向成片連片縱深推進，由小區(qū)物理空間改造向街區(qū)社會治理轉變，整體統籌、高效發(fā)揮片區(qū)存量空間、公服設施及文商旅創(chuàng)等資源稟賦，增強片區(qū)改造輻射帶動作用，實現人居環(huán)境、文化環(huán)境、營商環(huán)境“三提升”。
空置損壞房變身鄰里中心，構建完整居住社區(qū)
新華街道的集群街1號，占地面積373.6平方米，是一棟五層高的居民樓，污漬斑斑的土黃色外墻，雨水管、電線裸露在外，晚上烏燈黑火。這棟建筑原為居住用途，已空置十多年。2019年，房屋經過安全鑒定為嚴重損壞房，是居民身邊的安全隱患。
集群街1號改造前
在本次改造中，花都區(qū)將這座閑置多年的直管公房拆除，復建一棟3層高的黨群服務中心兼鄰里中心，配建黨群活動室、多功能運營大廳、百姓書吧、快遞小哥驛站等功能，為群眾提供便利。同時，進一步擴大約200平方米的敞開空間，給附近居民作為活動休閑場地，讓黨群服務中心變成社區(qū)和居民之間的“聯結點”，順應居民對美好環(huán)境的需要。利用地下空間新建二次增壓水泵房，解決周邊居民用水難問題，為居民提供更加完善的公共服務。目前，工程已在建設中。
集群街1號拆除重建效果圖
全省首例居民籌資自主更新，告別危房迎好房
與集群街1號相鄰的集群街2號，先行先試探索新路徑，是全省首例多業(yè)主籌資、政府適當補貼拆危建新試點項目。該樓棟建于20世紀70年代，占地面積342.4平方米，為五層混合結構，房屋本體損壞嚴重，經鑒定為D級危房。
集群街2號改造前
建筑首層有16間商鋪同屬1戶業(yè)主，二至五層有24戶住宅，9戶屬私人產權，15戶屬區(qū)屬國有企業(yè)資產。由于住戶改造意愿強烈，具備依法實施翻建的條件，花都區(qū)研究出臺相關試點政策文件，鼓勵權屬人自行委托區(qū)屬國企作為實施主體開展拆除重建具體工作，按照“原拆原建、增加公服”的規(guī)劃思路，對房屋進行成套化改造。
項目找到廣東省建筑設計研究院操刀設計，為居民打造“好房子”。設計團隊通過“一戶一策”量身定制方案，優(yōu)化戶型布局，增設內部電梯，完善供水、燃氣、消防等基礎設施的改造，切實改善居民居住條件，同時破解多業(yè)主共有產權危房治理難題。
集群街2號拆除重建效果圖
目前，項目已完成房屋拆卸，進入新房建設階段，預計今年年底建好，明年春節(jié)前居民就能住進新家。花都區(qū)住建局相關負責人表示，后期還將動員居民自主引入專業(yè)物業(yè)或準物業(yè)管理，解決老舊小區(qū)后續(xù)管養(yǎng)問題。
補足短板，由好房子、好小區(qū)、好社區(qū)到好城區(qū)
作為成片連片改造項目，廣州以好房子為基礎，進一步推動好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)的建設，完善配套設施，優(yōu)化使用功能，形成小區(qū)、社區(qū)、城區(qū)公共空間共建共享的新局面。
項目按照“內外兼修”的要求，通過對小區(qū)基礎設施改造及房屋屋面、外墻、樓梯等公共部位維修，增強修繕改造力度，完善房屋基本功能、改善房屋綠色節(jié)能性能。同時，因地制宜完善無障礙坡道等適老化設施，滿足居民對“好房子”品質生活的需求。
新中路12、14號擬修繕改造為“養(yǎng)老公寓”效果圖
為了減少升級過程中的“陣痛”，花都區(qū)建立條塊協作、部門共管的工作機制，按照“便民、利民、少擾民”的原則，在修繕改造中，將二次供水、管線入地、燃氣建設、消防設施、停車設施建設、積水點排除、環(huán)境整治、違法建筑整治等統籌實施，讓居民生活更方便、更舒心、更美好。
盤活資源為片區(qū)“增值”，實現長效可持續(xù)運營
根據《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，花都區(qū)住建局對片區(qū)范圍內存量資產項目具體情況進行摸查，建立臺賬，分類落實各項盤活條件，通過精準定位、提升品質、完善用途等進一步豐富存量資產功能、提升資產效益。
啟動區(qū)內，積極探索新華坊、紅磚坊、展隆超市、成衣大樓、1958影院、商業(yè)大道16號首層商鋪等閑置低效資源整合途徑和管理模式，支持國企單位自主改造自有物業(yè)，推進既有建筑的功能轉換。改造將采取新建、配建、擴建相結合的方式，優(yōu)先新增公共屬性功能，增加便民服務設施和新興商業(yè)業(yè)態(tài)，國有物業(yè)融合集中發(fā)展，聯合業(yè)主及社會資本實現“1+1＞2”的產業(yè)提升，實現片區(qū)資源的“物盡其用”，增加社區(qū)營收。
成衣大樓改造后效果圖
此外，花都區(qū)正積極探索集片區(qū)資產運營、公共資源運營、社區(qū)公共服務三位于一體的運營管理新模式，連接各參與方、各類資源，提供服務，形成長效可持續(xù)的機制。計劃通過政府購買、居民付費、資源反哺，為片區(qū)啟動區(qū)提供圍合秩序管理、環(huán)衛(wèi)保潔、市容巡查、夜市攤位運營、泊車位運營、廣告資源運營等服務，每年的營運收入作為片區(qū)長效管養(yǎng)工作經費，探索實施片區(qū)全域服務、專業(yè)物業(yè)管理、業(yè)主自行管理等多元融合的完整社區(qū)治理服務模式。
新華便民集市效果圖
以百年新華歷史為軸，留住老花縣城市記憶
本次改造在保護和延續(xù)城市文脈的基礎上，項目對街巷空間、建筑風貌以及藝術元素等下足繡花功夫，實現新舊空間融合。
新中路是花都老城區(qū)最具煙火氣的馬路，擁有老花縣最老派的商業(yè)步行街之一（太子步行街）、最繁華的菜市場之一（1944年始建的新華市場）、最早的電影院（花都1958影院）。項目以百年新華歷史為軸，鏈接“站-城-園”三區(qū)域、聯動“市-影-村-社”四個功能區(qū)，重構老城區(qū)新軸線，建設“市場+墟市”雙核心，打造都市人情新匯聚地。
改造運用改良工藝重現街區(qū)既有的場所記憶
改造注重提煉在地元素，建立新華老街區(qū)“基因庫”，以改良工藝運用水磨石、紅磚、花格窗等具有年代特征的建筑材料和構件，對破損建筑立面等進行精細修繕，以期重現既有的材料記憶；首創(chuàng)“新華窗”街區(qū)新符號，用新材料新工藝展現新風貌，新舊并置，激活老街新生。
文、圖/廣州日報新花城記者：李天研廣州日報新花城編輯：李琳
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