申請人：楊某

　　被申請人：廣州市花都區住房和城鄉建設局

　　申請人不服被申請人于2022年4月11日作出的《關于楊某反映某某花園物業管理問題的處理意見》（以下簡稱《處理意見》），向本府申請行政復議，本府依法予以受理，現已審查終結。

　　申請人請求：

　　請求撤銷上述處理意見書，并重新作出處理。

　　申請人稱：

　　關于共有資金收支情況和物業服務費收支情況的公示。“根據《XXXX前期物業服務合同》約定，利用共有部位、共用設施及設備經營的收入，扣除物業管理企業相應成本費用后，在該小區業主大會成立之前，全部留給小區物業公司用作小區開展社區文化活動、添置各種公用設備等。”區住建局做出的處理意見，并不完全符合業主的意愿。小區業主當然明白合同規定的內容。我反映事項問題時，亦明確表達了物業公司在沒有經過業主同意的情況下擅自使用共有資金。

　　合同是明確了共用資金的使用途徑，用于干什么干什么。但是并未明確是否要經過業主同意的情況下使用。那么如果此類事項要維護等等動用共有資金，那么就要嚴格按照《廣州市物業管理條例》，動用公用資金要經過業主同意。要有一個經過業主同意使用的表決過程，使用程序要合法。

　　《廣州市物業共有資金管理辦法》第十九條：“未經業主共同決定，不得使用共有資金，任何單位和個人不得挪用、侵占共有資金。”根據小法要符合大法的原則合同雖然規定了共有資金的使用途徑，但沒有表明不需要一個使用程序，即經過業主表決同意的情況下去使用到具體事項。之前，我已反映物業公司在沒有經過業主同意的情況下，擅自使用共有資金，要求重新做出處理。

　　被申請人答復稱：

　　一、被申請人依法定行政職權對投訴事項進行處理。

　　根據《廣東省物業管理條例》第四條第二款：“市、縣（區）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”以及《廣州市物業管理條例》第五條第一款“區房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”等法律法規的規定，被申請人依法定行政職權對申請人的投訴事項進行調查處理。

　　二、被申請人所作出的書面《處理意見》查明的事實清楚，適用法律、法規正確，內容適當。

　　（一）關于某某花園共有資金收支情況和物業服務費收支情況的公示問題

　　被申請人2022年3月9日受理申請人來訪投訴后隨即開展調查處理工作。經查，某某花園由廣州市某某物業管理有限公司提供物業管理服務。根據《廣州市物業管理條例》第九十七條規定“共有資金管理單位應當向業主每季度公開共有資金的收支情況。業主、業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會對共有資金收支情況提出異議的，共有資金管理單位應當自收到異議之日起七日內書面答復。”《廣州市物業管理條例》第九十四條規定“物業服務區域內依法屬于全體業主所有的共有資金包括：（一）利用共有部位、共用設施設備經營產生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；……”關于申請人提及某某花園物業管理公司存在“擅自挪用電梯大堂、轎廂廣告收益53700元”的情況，經被申請人核查，廣州市某某物業管理有限公司XXXX物業服務中心于2022年1月10日對物業服務區域內2021年共有資金收支情況進行公示，其中提到電梯大堂、轎廂廣告收入53700元，場地管理費收入21300元，收入合計75000元；支出合計208000元。顯然支出金額遠大于收入金額，物業公司已將電梯大堂、轎廂廣告收入用于公共區域設備維修及升級改造，此53700元收入的使用屬于合理成本扣除，符合《廣州市物業管理條例》第九十四條的規定，并非申請人所述的擅自挪用行為。根據《廣州市業主共有資金管理辦法》第二十條規定“物業服務合同或者管理規約可以約定共有資金的用途和使用”，第二十一條規定“業主共同決定使用共有資金的材料之一，包括前期物業服務合同、物業服務合同、管理規約、共有資金使用規則、共有資金年度使用計劃、業主大會決定使用共有資金的通告文書；出合同之外其他材料，需加蓋業主大會印章”。《某某花園前期物業服務合同》可以作為業主共同決定使用共有資金的材料，根據《某某花園前期物業服務合同》約定，利用共用部位和共用設施設備經營的收入扣除物業管理企業相應成本費用后，在該小區業主大會成立之前，全部留給小區物業公司用作小區開展社區文化活動、添置各種共用設施設備等。業主大會成立之后，按業主大會商定的決議執行。該小區物業公司每個季度對共有資金的收支情況進行公示，業主對公示情況有異議的，可以直接向該小區物業公司提出，該小區物業公司應當自收到異議之日起七日內書面答復。關于物業服務費的公示，該小區物業公司之前按年度進行公示，被申請人正在督促該小區物業公司按照《廣州市物業管理條例》的要求每個季度進行公示。

　　以上有《業戶綜合手冊》（含《某某花園前期物業服務合同》）、共有資金的公示資料為證。

　　（二）關于該小區合同備案的問題

　　經查，廣州市某某物業管理有限公司于2015年1月向廣州市國土資源和房屋管理局花都區分局申請辦理物業服務合同備案。2016年該職能劃轉到被申請人后，相關資料移交到被申請人，該小區業主可通過向被申請人申請信息公開的途徑獲取《某某花園前期物業服務合同》。該小區的《業戶綜合手冊》中也包含了《某某花園前期物業服務合同》，業主也可自行查看《業戶綜合手冊》。

　　以上有《某某花園前期物業服務合同》、《業戶綜合手冊》為證。

　　（三）關于該小區物業專項維修資金的公示情況

　　根據《廣州市物業專項維修資金管理辦法》（穗建規字〔2020〕40號）關于公布維修資金賬目的規定，廣州市物業專項維修資金管理中心應當每年至少一次與專戶管理銀行核對物業專項維修資金賬目，并向業主公布上一年度物業專項維修資金管理情況。經查，2020年7月31日、2021年8月2日，廣州市物業專項維修資金管理中心委托專戶管理銀行分別在該小區張貼了2019年度和2020年度的廣州市某某花園維修資金收支情況。2018年至今，在廣州市物業專項維修資金信息系統中未查詢到該小區有申請使用物業專項維修資金的記錄。業主如有異議，可持房屋權屬證明、身份證明前往專戶銀行現場查詢，也可通過物業服務企業在廣州市物業專項維修資金信息系統線上查詢。

　　以上有《2019年度廣州市某某花園物業專項維修資金收支情況》、《2020年度廣州市某某花園物業專項維修資金收支情況》為證。

　　（四）被申請人《處理意見》所依據的法律、法規

　　被申請人在現有調查事實暫不能證明該小區物業公司未經業主共同決定情況下擅自使用共有資金的情況下，根據《廣東省物業管理條例》《廣州市物業管理條例》《廣州市業主共有資金管理辦法》等相關規定作出《處理意見》，不存在適用法律錯誤和對本行政區域內物業管理活動監督管理不到位的問題。

　　（五）被申請人《處理意見》所提出的建議內容適當

　　1.根據《廣州市物業管理條例》第九十七條規定“共有資金管理單位應當向業主每季度公開共有資金的收支情況。業主、業主委員會、物業管理委員會或者居民委員會對共有資金收支情況提出異議的，共有資金管理單位應當自收到異議之日起七日內書面答復。”故被申請人據此建議申請人對公示情況有異議的，可以直接向該小區物業公司提出，該小區物業公司應當自收到異議之日起七日內書面答復，并無任何不當之處。

　　2.廣州市某某物業管理有限公司于2015年1月向廣州市國土資源和房屋管理局花都區分局申請辦理物業服務合同備案。2016年該職能劃轉到被申請人后，相關資料移交到被申請人。故被申請人據此建議申請人可通過向被申請人申請信息公開的途徑獲取《某某花園前期物業服務合同》，并無任何不當之處。

　　3.根據《廣州市物業專項維修資金管理辦法》（穗建規字〔2020〕40號）關于公布維修資金賬目的規定，廣州市物業專項維修資金管理中心應當每年至少一次與專戶管理銀行核對物業專項維修資金賬目，并向業主公布上一年度物業專項維修資金管理情況。（2022年4月8日施行的《廣州市維修資金管理辦法》第四十二條規定：“維修資金管理單位應當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，并向業主公布維修資金管理情況，公布時間不少于15個工作日”），專戶管理銀行每年在該小區公布該小區的物業專項維修資金收支情況，故被申請人據此建議申請人如有異議，可持房屋權屬證明、身份證明前往專戶銀行現場查詢，也可通過物業服務企業在廣州市物業專項維修資金信息系統線上查詢，并無任何不當之處。

　　三、被申請人信訪事項回復符合法定程序

　　2022年3月9日，被申請人收到申請人通過來訪反映某某花園物業管理問題（花住建來訪〔2022〕140號）。

　　2022年3月21日，被申請人作出《受理告知書》，經申請人同意，通過云信訪系統短信送達受理告知書。

　　2021年4月11日，被申請人作出《關于楊某反映某某花園物業管理問題的處理意見》，當日通過EMS郵政快遞寄至申請人。

　　以上事實有住房和城鄉建設局來訪登記表、受理告知書及其送達回證、《關于楊某反映某某花園物業管理問題的處理意見》及其送達回證、寄件快遞單等證據為證。

　　綜上，被申請人所作出的《處理意見》事實清楚，證據確鑿，適用依據正確，程序合法，內容適當。請求行政復議機關依法維持。

　　本府查明：

　　2022年3月9日,申請人通過來訪方式反映某某花園物業管理問題，被申請人于2022年3月21日作出《受理告知書》。被申請人進行調查后，于2022年4月11日作出《處理意見》（花住建來訪〔2022〕140號），主要內容為：“一、關于共有資金收支情況和物業服務費收支情況的公示。經了解，獅嶺鎮某某花園日前由廣州市某某物業管理有限公司提供物業管理服務，物業服務費用實行酬金制方式計費。根據《XXXX前期物業服務合同》約定，利用共用部位和共用設施設備經營的收入扣除物業管理企業相應成本費用后，在該小區業主大會成立之前，全部留給小區物業公司用作小區開展社區文化活動、添置各種共用設施設備等。共有資金收支情況的公示和物業服務費收支情況的公示是兩個完全不同的公示。該小區物業公司每個季度對共有資金的收支情況進行公示，業主對公示情況有異議的，可以直接向該小區物業公司提出，該小區物業公司應當自收到異議之日起七日內書面答復。關于物業服務費的公示，被申請人正在督促該小區物業公司按照《廣州市物業管理條例》的要求每個季度進行公示。二、關于該小區備案合同的問題。廣州市某某物業管理有限公司于2015年1月向廣州市國土資源和房屋管理局花都區分局申請辦理物業服務合同備案。2016年該職能劃轉到被申請人后，相關資料移交到被申請人，該小區業主可通過向被申請人申請信息公開的途徑獲取《某某花園前期物業服務合同》。三、關于該小區物業專項維修資金的公示情況。根據《廣州市物業專項維修資金管理辦法》（穗建規字〔2020〕40號）關于公布維修資金賬目的規定，廣州市物業專項維修資金管理中心應當每年至少一次與專戶管理銀行核對物業專項維修資金賬目，并向業主公布上一年度物業專項維修資金管理情況。經了解，2020年7月31日、2021年8月2日，廣州市物業專項維修資金管理中心委托專戶管理銀行分別在該小區張貼了2019年度和2020年度的廣州市某某花園維修資金收支情況。2018年至今，在廣州市物業專項維修資金信息系統中未查詢到該小區有申請使用物業專項維修資金的記錄。業主如有異議，可持房屋權屬證明、身份證明前往專戶銀行現場查詢，也可通過物業服務企業在廣州市物業專項維修資金信息系統線上查詢”，并于同日郵寄送達給申請人。申請人對該《處理意見》不服，向本府申請行政復議。

　　另查，某某花園由廣州市某某物業管理有限公司（以下簡稱“某某物業公司”）提供物業管理服務。《某某花園前期物業服務合同》第十二條約定：“本物業管理區域內屬于全體業主共有的停車場及其他物業共用部位、公共設備設施統一委托乙方經營，經營收入扣除物業管理企業相應成本費用后按下列約定分配：1、在業主大會成立之前，全部留給乙方用作物業小區開展社區文化活動、添置各種共用設施設備或用于公用設施設備的大中修和更新改造費用等。2、業主大會成立之后，按業主大會商定的決議執行。”2022年1月10日，某某物業公司對物業服務區域內2021年共有資金收支情況進行公示，其中電梯大堂、轎廂廣告收入53700元，場地管理費收入21300元，收入合計75000元；支出合計208000元。2020年7月31日、2021年8月2日，中國建設銀行股份有限公司廣州花都新華支行在某某花園小區公告欄張貼了2019年度和2020年度的廣州市某某花園物業專項維修資金收支情況，兩年度使用維修資金均為0元。

　　再查，被申請人于2021年12月30日向某某物業公司發出《物業管理項目巡查整改通知書》，責令其在16日內對未按照《廣州市物業管理條例》第七十條、第九十七條公示物業費收支情況和共有資金收支情況的問題完成整改。某某物業公司于2022年1月10日對2021年度物業收支情況及共有資金收支情況進行了公示，2022年4月30日對2022年第一季度物業收支情況及共有資金收支情況進行了公示。

　　以上事實有住房和城鄉建設局來訪登記表、受理告知書及其送達回證、《某某花園前期物業服務合同》《業戶綜合手冊》《XXXX服務中心共有資金情況公示》《2019年度廣州市某某花園物業專項維修資金收支情況》《2020年度廣州市某某花園物業專項維修資金收支情況》《物業管理項目巡查整改通知書》《2021年1-12月份XXXX項目收支報表》《廣州市業主共有資金信息公開一覽表》《廣州市物業服務信息公開一覽表》《關于楊某反映某某花園物業管理問題的處理意見》及其送達回證、寄件快遞單等證據為證。

　　本府認為：

　　根據《廣東省物業管理條例》第四條第二款：“市、縣（區）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”和《廣州市物業管理條例》第五條第一款“區房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”的規定，被申請人具有對申請人的投訴事項進行調查處理的職權。

　　申請人來訪要求被申請人核查某某花園的共有資金、物業費收支情況和專項維修資金情況，并提供某某花園的物業合同，被申請人核查后逐一進行了答復。其中關于某某物業公司是否存在未經過業主同意的情況下擅自使用共有資金的問題，根據《廣州市業主共有資金管理辦法》第二十一條第一款第（一）項：“業主共同決定使用共有資金的，共有資金管理單位應當持下列材料在開戶銀行辦理共有資金支付的手續：（一）業主共同決定使用共有資金的材料之一，包括前期物業服務合同、物業服務合同、管理規約、共有資金使用規則、共有資金年度使用計劃、業主大會決定使用共有資金的通告文書；除合同之外其他材料，需加蓋業主大會印章”的規定，《某某花園前期物業服務合同》可以作為業主共同決定使用共有資金的材料，而《某某花園前期物業服務合同》第十二條約定：“本物業管理區域內屬于全體業主共有的停車場及其他物業共用部位、公共設備設施統一委托乙方經營，經營收入扣除物業管理企業相應成本費用后按下列約定分配：1、在業主大會成立之前，全部留給乙方用作物業小區開展社區文化活動、添置各種共用設施設備或用于公用設施設備的大中修和更新改造費用等。2、業主大會成立之后，按業主大會商定的決議執行。”因此，某某物業公司不存在未經過業主同意的情況下擅自使用共有資金的問題。結合《XXXX服務中心共有資金情況公示》，收入合計75000元，支出合計208000元，支出多于收入，某某物業公司也不存在擅自挪用共有資金的問題。

　　另外，根據《廣州市物業管理條例》第七十條第二款：“物業服務人應當每年向全體業主公布物業服務費年度預決算，每季度公布物業服務費的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務費的年度預決算和收支情況提出異議的，物業服務人應當自收到異議之日起七日內書面答復。”的規定，被申請人發現某某物業公司僅按年度進行物業服務費的公示后，向其發出《物業管理項目巡查整改通知書》，符合《廣州市物業管理條例》第一百零三條第二款：“違反本條例第七十條第二款和第三款規定，物業服務人未依法公布物業服務費的年度預決算及收支情況、未按時書面答復異議或者不配合審計的，由區房屋行政主管部門責令限期改正；逾期未改的，處以一萬元以上十萬元以下罰款”的規定，而某某物業公司也在2022年4月30日公布了2022年第一季度物業服務費的收支情況，已整改到位。

　　關于申請人要求被申請人提供某某花園的物業服務合同的問題，被申請人告知申請人可另行通過申請政府信息公開的途徑進行獲取，并無不當。關于物業專項維修資金的公示情況，中國建設銀行股份有限公司廣州花都新華支行已在某某花園小區公告欄張貼了2019年度和2020年度的廣州市某某花園物業專項維修資金收支情況，符合《廣州市住房和城鄉建設局、廣州市財政局關于印發廣州市物業專項維修資金管理辦法的通知》（穗建規字〔2020〕40號）第五十條：“管理中心、業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行核對物業專項維修資金賬目，并向業主公布上一年度物業專項維修資金管理情況，……業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。管理中心、業主委員會應當在收到復核申請之日起10個工作日內予以回復。”的規定，被申請人的答復亦無不當。

　　綜上，被申請人作出的《處理意見》依法有據，申請人要求撤銷上述《處理意見》并重新作出處理沒有法律依據，本府不予支持。

　　本府決定：

　　根據《中華人民共和國行政復議法》第二十八條第一款第（一）項的規定，維持被申請人于2022年4月11日作出的《關于楊某反映某某花園物業管理問題的處理意見》。

　　申請人如不服本決定，可以在收到本《行政復議決定書》之日起15日內，依法向有管轄權的人民法院起訴。

　　 本件與原件核對無異

　　二〇二二年六月九日