區住房城鄉建設局：

　　《花都區橫潭村河西（第六）經濟社舊村全面改造項目實施方案》經花都區城市更新工作領導小組2018年第3次會議、16屆區政府第121次常務會議和十四屆區委第117次常委會議原則通過，根據《關于廣州市花都區城市更新工作領導小組會議的紀要》〔2018（3）號〕、《廣州市花都區政府常務會議紀要》（花府16屆108次〔2019〕11號）和《廣州市花都區委常委會議紀要》（十四屆第117次〔2019〕14號）決定，現就花都區橫潭村河西（第六）經濟社舊村全面改造項目實施方案批復如下：

　　一、改造范圍

　　花都區橫潭村河西（第六）經濟社舊村全面改造項目位于花都區新華街橫潭村，是橫潭村第六經濟合作社的一個自然村，東至新街河公園、西至田美河、北至新華路、南至觀湖國際北緣。

　　項目地塊已列入《廣州市2016年城市更新項目和資金計劃》，根據《土地勘測定界技術報告書》（案號：2017測21B148），改造

　　范圍總面積6.88公頃，其中國有用地三塊，用地面積共1.06公頃，因未取得權屬人同意改造意見，以暫予保留方式處理，扣除暫予保留面積后，實際改造用地面積5.82公頃（其中政府已收儲地塊一塊，用地面積0.59公頃，由政府組織公開出讓）。實際改造范圍內建設用地5.70公頃、農用地0.12公頃。

　　二、基本情況

　　（一）人口戶籍情況。

　　根據公安部門和屬地街道相關資料，改造范圍內本村戶籍登記數為41戶，戶籍總人口101人。

　　（二）土地和房屋現狀。

　　1.改造范圍內標圖建庫面積為6.75公頃。

　　2.改造項目范圍內現狀總建筑面積為6.22萬平方米，其中村民住宅2.09萬平方米（含證載建筑面積1.52萬平方米，2009年12月31日之前已建且經村集體批準的建筑面積0.06萬平方米，無合法手續建筑面積0.51萬平方米)，村集體物業2.00萬平方米（含證載建筑面積1.38萬平方米，無合法手續建筑面積0.62萬平方米），國有建筑2.12萬平方米；項目范圍內不涉及歷史風貌建筑和古樹名木。

　　（三）留用地情況。

　　改造范圍內無未落實留用地。

　　（四）標圖建庫情況。

　　改造范圍內現狀建設用地已完成“三舊”改造標圖建庫，面積共計6.75公頃（標圖建庫圖斑編號分別為：44011400282、44011400283、44011400284、44011400285、44011401191、44011401192、44011402016、44011402017)。

　　三、改造主體和改造模式

　　同意該項目采取全面改造方式，以村（經濟社）和公開選擇的市場主體組成的合作企業作為改造主體，以合作改造模式開展實施更新改造。

　　改造范圍內的集體土地按規定轉為國有建設用地，復建住宅用地可按照國有用地辦理國有房產證；融資地塊1.40公頃（凈用地）通過協議出讓方式，由改造主體進行開發建設。

　　四、復建安置面積和改造成本

　　（一）復建安置面積。

　　1．改造拆除村民住宅2.09萬平方米(含有證建筑面積1.52萬平方米，2009年12月31日之前建設的無證建筑0.57萬平方米）；拆除集體物業2.00萬平方米（含有證建筑面積1.38萬平方米，2009年12月31日之前建設的無證建筑0.62萬平方米）；拆除國有居民住宅0.11萬平方米；改造范圍內不涉及歷史建筑。

　　2.復建安置建筑面積6.69萬平方米。其中，村民住宅復建量2.57萬平方米（含11%公建配套0.25萬平方米）；集體物業復建量3.98萬平方米；城鎮居民住宅復建量0.14萬平方米（含11%公建配套0.01萬平方米）。

　　（二）改造成本。

　　改造成本為5.6381億元，如實際改造成本超出5.6381億元，改造主體需自主籌資解決超出部分的資金，政府不再安排融資面積。

　　1.復建安置資金4.2602億元，其中，拆遷費用1.2274億元（包括村民住宅和集體物業拆遷費用1.0891億元、城鎮居民住宅和其他國有物業拆遷費用0.0132億元，拆遷獎勵費用0.1251億元（改造成本的3%）），復建費用2.0938億元（包括村民住宅和集體物業復建費用2.0346億元、城鎮居民住宅和其他國有物業復建費用0.0592億元）, 規劃節余面積（政府節余部分）建設費用0.9325億元，其他費用0.0065億元（土地農轉用費用），上述費用應按照《廣州市舊村莊全面改造項目復建安置資金監管辦法》（穗更新規字〔2016〕1號）的要求及區的相關規定納入監管。

　　2.前期費用0.0174億元，包括現狀測量和實施方案編制費用0.0148億元、融資地價評估費用0.0019億元、基礎數據成果核查0.0007億元，該述費用已由我區財政先行墊付，由村（經濟社）和公開選擇的市場主體簽訂合作協議三個月內返還區政府。

　　3.場地環境調查及風險評估和污染場地土壤修復費用0.0180億元，該費用由改造主體支付。

　　4.不可預見費用0.2148億元。該費用按照上述改造成本的5%計算，主要用于拆遷補償安置協議簽訂、動遷獎勵、風險評估、集體經濟物業租賃合同提前解約、停業補償損失及其他拆遷相關事務處理。

　　5.融資區協議土地出讓金1.1276億元。該費用按審批時的融資地價評估結果20%計算。

　　五、融資樓面地價和融資建筑面積及剩余面積分配

　　（一）根據融資樓面地價評估結果，融資住宅樓面地價為13505.5元/平方米（上述地價已考慮舊村莊改造綜合因素，包含應補繳的土地出讓金）。

　　（二）融資地塊的土地出讓金，按土地規劃用地市場評估價的20%計收，具體計收時點及金額由規劃和自然資源部門核定。

　　（三）融資區計算容積率建筑面積為4.17萬平方米（其中公共服務設施0.41萬平方米）。

　　（四）改造范圍內規劃總建筑面積為15.49萬平方米，村復建安置、融資用地建設量共10.86萬平方米，政府收儲地塊建設量1.42萬平方米，經濟平衡外節余住宅建筑面積3.2萬平方米（含11%公建配套）。按照《廣州市舊村莊更新實施辦法》，市政府、區政府、村集體按照4:3:3比例進行分配，市政府獲得1.28萬平方米，區政府獲得0.96萬平方米，村獲得0.96萬平方米權益面積（建安成本由村集體自籌），市、區政府分配的建筑面積用于增加公建配套或統籌建設政府性房源，由改造主體配建完成后移交政府。

　　六、實施規模

　　項目改造范圍規劃總用地面積5.82公頃，凈用地面積5.53公頃，規劃用地性質為二類居住用地（R2），兼容商業商務用地（B1/B2），兼容比例不超過35%，容積率2.8，計算容積率總建筑面積15.49萬平方米。

　　主要規劃指標如下：

　　（一）復建安置總量共6.69萬平方米，包括村民住宅復建量2.57萬平方米；集體物業復建量3.98萬平方米；安置城鎮居民住宅0.14萬平方米。

　　（二）融資住宅建筑量4.17萬平方米。

　　（三）政府已收儲地塊建筑量1.42萬平方米。根據《關于廣州市新暉房地產開發有限公司舊廠地塊改造方案的批復》（穗舊改復〔2011〕52號），該地塊以“公開出讓、收益支持”的模式，由區政府收儲，按容積率2.8落實建筑規模，計算容積率總建筑面積1.42萬平方米。該地塊已完成舊廠改造審批程序，由區土地儲備中心組織公開出讓，收支單獨核算，不計入橫潭村河西經濟社舊村全面改造的成本核算和融資方案。

　　（四）控規節余建筑量3.2萬平方米，該部分建筑量按本批復第五條第（四）點處理。

　　（五）改造范圍內幼兒園（含托兒班）、衛生站、星光老年之家、居民健身場所、社區居委會、文化室等公共服務設施，公共廁所、垃圾收集點等市政公用設施，改造主體應當在實施改造時同步建成并按照有關規定無償移交給歸口職能部門使用、管理；郵政所等市政公用設施，屬于專營行業運行的社會公益性配套設施，改造主體應當在實施改造時同步建成并依照有關規定移交給歸口專營部門使用；公建配套設施將優先服務本地區居民生產生活。

　　七、土地處置方式和用地手續辦理

　　（一）改造范圍內已完善歷史用地手續3.16公頃，可完善歷史用地手續0.21公頃，根據《關于加快辦理“三舊”改造項目涉及完善歷史用地手續的通知》（穗舊改聯字〔2011〕1號）第四條處理辦法第（三）點完善集體建設用地手續的規定，納入舊村一并改造的項目，不須抵扣留用地指標。

　　（二）需辦理用地手續的農用地0.12公頃,該部分用地符合“三地”定義，以邊角地納入改造范圍，須按規定辦理農轉用手續，不須抵扣留用地指標。

　　八、改造建設時序

　　本次改造按一次性實施，優先建設復建安置房和公配設施。

　　九、自批復之日起三個月內，改造主體須簽訂批后項目實施監管協議。

　　十、自批復之日起三年內，實施方案經村民（含村改居后的居民）和世居祖屋權屬人總人數的80%以上表決通過的，批復生效實施。

　　補償安置協議在項目實施方案批復后三年內仍未達到80%以上權屬人簽約比例的，項目實施方案應當重新報批。

　　十一、其他要求

　　（一）自本次批復后，由新華街負責，指導村（經濟社）作為責任主體統籌橫潭村河西經濟社改造工作，依法依規推進該《實施方案》的實施。村（經濟社）應綜合評估改造規劃實施的風險，保證風險可控，充分保障村民的知情權、參與權和涉及重大事項的決策權；應堅持讓廣大村民在改造中得實惠的原則，及時排查調處基層矛盾，避免因改造誘發不穩定因素，確保和諧推進改造。

　　（二）本批復作為辦理后續各項審批的依據。村（經濟社）與合作企業應按相關規定劃定改造范圍內的融資地塊和復建地塊、控規節余地塊具體范圍及位置。改造主體應在辦理供地手續前完成改造范圍內所有地塊的土壤環境調查評估工作。

　　此復。

　　                         廣州市花都區人民政府

　　                            2019年11月6日

　　公開方式：主動公開

　　抄送：區司法局，市規劃和自然資源局花都區分局，區財政局，區發

　　展改革局，市公安局花都區分局，市生態環境局花都區分局，

　　區城市管理綜合執法局，區農業農村局，區科技工業商務信息

　　化局，區文化廣電旅游體育局，新華街。

　　廣州市花都區人民政府辦公室               2019年11月6日印發