各鎮（街）政府（辦事處），區府直屬各單位：

　　《三華村城中村改造項目農民集體所有土地征收補償方案》已經區政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向新華街道辦事處反映。

廣州市花都區人民政府辦公室

2024年9月28日

三華村城中村改造項目農民集體所有

土地征收補償方案

第一章 總則

　　第一條  為依法、規范、有序、有效推進三華村城中村改造項目集體所有土地征收補償工作，切實維護被征地農村集體經濟組織、農民及相關權利人的合法權益，保障項目征地拆遷工作有序進行，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《廣東省土地管理條例》、廣州市人民政府《關于公布實施征收農用地區片綜合地價的公告》、《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市農民集體所有土地征收補償辦法的通知》（穗府辦規〔2023〕3號）等有關規定，結合我區實際，制定本方案。

　　第二條  本方案適用于三華村城中村改造項目農民集體所有土地、簡易建（構）筑物、地上附著物、非住宅房屋的征收補償工作。

　　第三條  擬征地范圍按照征收土地預公告確定，具體征收范圍以最終確定的實施紅線為準。征收土地預公告發布后，除正常農業生產外，在擬征地范圍內通過搶栽搶建等不正當方式增加補償費用的，包括新建、改建、擴建房屋或者其他建筑物、構筑物，種樹、種草或者種植其他作物等，對違反規定搶栽搶建部分不予補償。在擬征地范圍內暫停辦理以下事項：

　　（一）新批宅基地和其他建設用地；

　　（二）審批新建、改建、擴建房屋；

　　（三）辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉業、高校畢業生戶籍回遷、投靠直系親屬、刑滿釋放等原因應當入戶、分戶的除外；

　　（四）以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記、變更手續；

　　（五）改變土地、房屋用途；

　　（六）房屋、土地的轉讓、租賃和抵押；

　　（七）已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的續建。

　　第四條  新華街道辦事處作為三華村城中村改造項目征收具體實施單位，負責組織開展土地現狀調查，調查擬征收土地的位置、權屬、地類、面積，以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權屬、種類、數量以及擬征收范圍內文物古跡、古樹名木及古樹后續資源、歷史建筑、傳統風貌建筑、歷史文化名村、歷史風貌區、傳統村落、重要農業文化遺產等情況，調查人員應當通過拍照或者錄像等方式保全現狀資料，必要時可以向公證機構申請進行現場公證。新華街道辦事處應將土地現狀調查結果與被征收土地的所有權人、使用權人及其他相關權利人進行確認。

　　區各相關職能部門以及村（居）民委員會、經濟社配合做好征地拆遷補償工作。

　　第五條  被征收土地的所有權人、使用權人應當在征地補償安置方案公告載明的辦理補償登記期限內，持不動產權屬證書或者登記證明、土地承包經營合同等證明文件到新華街道辦事處辦理補償登記。補償登記辦理過程，可以向公證機構申請進行現場公證。

　　被征收土地的所有權人、使用權人未在征地補償安置公告載明的期限內辦理補償登記的，相關情況按照經確認或者公示的土地現狀調查結果確定。

第二章  征收土地補償

　　第六條  征收土地的補償標準。

　　征收土地補償費用主要包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費、一次性耕作補助費。

　　（一）土地補償費、安置補助費。土地補償費和安置補助費歸土地所有權人所有，土地補償費和安置補助費的補償標準為16萬元/畝。未經確權登記的，如土地權屬有爭議，經相關村（聯社）、村民小組（社）依法表決同意的，可以先行支付給指定對象。

　　（二）青苗補償費、一次性耕作補助費。青苗補償費具體包括一般青苗補償、樹木補償和水產養殖補償。青苗補償費的補償標準不高于1.5萬元/畝，一次性耕作補助費的補償標準不高于3.5萬元/畝。水產養殖補償包括推塘費、干塘費及遷移費。紅線外干塘費的補償標準5000元/畝。同一征收范圍內不對青苗和建（構）筑物、附著物進行重復補償。如對珍稀果木、珍稀水產品等青苗類型的補償標準有異議的，可通過評估方式確定補償數額。評估時點為征地補償安置公告發布之日。

　　一般青苗、樹木和水產養殖的補償對象為其所有權人。所有權人存在爭議的，按照相關權利人簽訂的合法協議確定，協議未約定的，由雙方協商確定，協商不成的，可以依法申請調解、仲裁或者提起訴訟。

　　第七條  征地獎勵為按時簽約獎勵和按時交地獎勵的總和，被征收土地所有權人在規定期限內提前將土地交付使用，積極配合完成征地相關手續的，可給予一定獎勵，獎勵標準每畝最高不得超過征地補償標準的10%（含給予村社的工作經費）。

　　第八條  夾心地、邊角地、插花地的補償。

　　因征收土地造成的不具備獨立耕作條件，形狀不規則，農村集體經濟組織確實難以利用或者無法利用的夾心地、邊角地、插花地，面積小于3畝或小于征地總面積的10%，形狀不規則，確實難以利用或無法利用的，經新華街道辦事處認定后給予土地補償費、安置補助費、青苗補償費以及一次性耕作補償費，具體補償標準參照本方案第六條執行，費用據實結算；對于面積大于3畝且大于征地總面積10%的夾心地、邊角地、插花地，由新華街道辦事處報請區政府研究。補償后的夾心地、邊角地、插花地由新華街道辦事處負責管護。

第三章  留用地的核定和兌現

　　第九條  留用地的核定和兌現。

　　（一）留用地指標面積按實際征地面積的10%核定；留用地在項目征地范圍內安排的，留用地指標按項目征地面積的1/11核定。

　　1.已辦理規劃用地手續的留用地再次被政府征收的，按原抵扣留用地指標面積等量返還留用地指標，最終面積以市規劃和自然資源局花都區分局核發的《關于核定農村經濟發展留用地指標的函》為準。留用地指標可累加使用。

　　2.留用地指標核定基數以土地勘測定界技術報告確定的被征地村征地面積為準。

　　（二）留用地可采用實物留地、貨幣補償或物業置換方式落實。采取貨幣補償方式的，貨幣補償標準不低于征地項目發布征地預公告時該片區工業用地基準地價級別價的2倍。采用物業置換方式落地的，置換物業的面積原則上按留用地指標面積每1畝不超過534平方米物業面積計算。留用地確實難以安排落地或面積小于5畝的，可采取折算貨幣方式予以補償。

　　（三）留用地返租補貼按照2萬元/畝/年的標準執行。實地留地選址在本村的，補貼期限自新華街道辦事處與村社簽訂《土地移交確認書》并移交土地之日起計算，至留用地取得建設用地批復文件之日止；實地留地選址在異村的，補貼期限自新華街道辦事處與村社簽訂《土地移交確認書》并移交土地之日起計算，至取得留用地國有建設用地劃撥決定書之日止。物業置換的，留用地返租補貼期限自被征地村集體正式將土地移交給新華街道辦事處之日起計算，至交付置換物業給村集體之日止。村、社應積極配合辦理用地相關手續，提供所需的相關資料，如因村社原因延誤辦理用地手續，將根據實際情況扣減留用地返租補貼。原則上，留用地返租補貼發放期限不超過3年，按年支付，支付期限不足1年的，按實際月份據實結算，超過3年需要繼續支付的，應報送區政府審定同意。

　　（四）保障征地后村民收入不降低。本項目征收產生的留用地（含實物留地及物業置換）在未批準落地前，保障村社被征收土地的合法集體收益不低于征收前水平，若被征收土地的合法集體收益比征收前降低的，差額部分經新華街道辦事處審核并報區政府研究審議后予以保障（村社征收土地外的其他收益不納入保障范圍）。

第四章  被征地農民社會養老保險

　　第十條  被征地農民購買社會養老保險。

　　對符合納入養老保障范圍的被征地農民，按《廣東省人民政府辦公廳轉發省人力資源社會保障廳關于進一步完善我省被征地農民養老保障政策意見的通知》（粵府辦〔2021〕22號）、《廣州市人民政府辦公廳轉發關于進一步完善我省被征地農民養老保障政策意見的通知》（穗府辦規〔2022〕3號）及《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市城鄉居民基本養老保險實施辦法的通知》（穗府辦規〔2021〕8號）等規定和征地社保費計提標準計算征地社保費總額。區人力資源社會保障局會同市規劃和自然資源局花都區分局、區農業農村局指導新華街道辦事處確定征地社保費到戶名單和補貼金額。如遇上級政策調整，則按調整后的規定執行。

第五章 簡易建（構）筑物、附著物補償標準

　　第十一條  簡易建（構）筑物、附著物的補償對象。

　　簡易建（構）筑物、附著物的補償對象為其所有權人，所有權人存在爭議的，按照相關權利人簽訂的合法協議確定，協議未約定的，由雙方協商確定，協商不成的，可依法申請調解、仲裁或者提起訴訟。

　　第十二條  簡易建（構）筑物、附著物的補償標準。

　　簡易建（構）筑物、附著物原則上按照附件1、附件2列明的標準予以補償，補償標準未明確等需要評估的，通過委托評估方式確定補償數額。評估機構由權利人共同協商選定；在規定時間內協商未能達成一致的，由新華街道辦事處組織投票或隨機選定等方式確定評估機構。評估時點為征收補償安置公告發布之日。

第六章  非住宅房屋征收補償和獎勵

　　第十三條  農民集體土地上非住宅房屋的補償方式。

　　農民集體土地上非住宅房屋原則上不作復建安置或者產權調換，只實行貨幣補償。農村集體經濟組織和村民委員會辦公場所、祠堂、圩集、廟觀等農村集體經濟組織的公共建筑物和公共設施及其有合法產權的農村集體經濟組織物業，可按照“拆一補一”的原則進行復建安置，不具備復建安置條件的，實行貨幣補償，補償費用通過評估確定。

　　第十四條  農民集體所有土地上非住宅房屋的補償依據。

　　農民集體所有土地上非住宅房屋應當以合法有效的集體土地所有權證、集體土地使用權證、房地產權證、不動產權證、建房批準文件、人民法院和仲裁機構生效的法律文書認定或者新華街道辦事處的認定作為補償依據。

　　農民集體所有土地上非住宅房屋的用途和建筑面積，以集體土地使用權證、不動產權證、房地產權證、建房批準文件的記載或者新華街道辦事處的認定為準。

　　第十五條  下列情形的建筑物及構筑物不予補償：

　　（一）按照法律、法規等認定為違法建設的建筑物及構筑物；

　　（二）超過批準使用期限的臨時建筑物及構筑物；

　　（三）新房建成后應當拆除的舊房；

　　（四）征收土地預公告發布后的搶建部分。

　　第十六條  農民集體所有土地上非住宅房屋的補償標準。

　　農民集體所有土地上非住宅房屋的補償費，通過委托房地產價格評估機構評估確定，評估機構由權利人協商選定；協商不成的，由新華街道辦事處組織通過多數決定、隨機選定等方式確定。評估時點為征收補償安置公告發布之日。

　　第十七條  農民集體土地上非住宅房屋搬遷補償標準。

　　農民集體所有土地上非住宅房屋搬遷費，通過委托房地產價格評估機構評估確定。評估時點為征收補償安置公告發布之日。

　　第十八條  經營性物業停產停業損失補償。

　　對正常生產經營的經營戶，因搬遷造成停產停業的，給予一次性貨幣補償（包括搬遷期間工人工資及臨時安置費用）。其中，在征收土地預公告發布前（不含當日）已持有合法營業執照的，按100%計算；對無合法營業執照的，按80%計算，補償可選取以下一種方式計算：

　　（一）本項目征收土地預公告發布前（不含當日）已辦理營業執照、納稅憑證的經營者，按征收土地預公告發布之日，企業上年度的月平均稅后利潤為準，補償6個月。

　　（二）本項目征收土地預公告發布前（不含當日）已辦理營業執照且實際經營，但尚未辦理納稅憑證的經營者，參照上年度本地區同行業平均稅后利潤額或當地同類房屋市場租金評估價，補償6個月。

　　第十九條  農民集體所有土地上物業出租經營補償。

　　（一）對承租有合法手續的集體土地，且在承租土地上建有建筑物、經營場地等用于出租受益的權利人，因征地需要解除租賃合同的，對權利人出租經營損失給予一次性貨幣補償。其中，在征收土地預公告發布前已辦理出租房登記備案的，按100%計算，未辦理出租房登記備案的，按80%計算。

　　1.按出租面積，以當地租金評估價計算，剩余租期超過36個月的，按36個月補償；剩余租期少于36個月，按實際剩余租期補償。

　　2.出租經營補償只作1次補償，對轉租行為，補償款由各出租人、轉租人自行協商分配。

　　3.對自建自用或集體物業，享有同等補償。

　　（二）對無合法手續的集體土地上用于經營的廠房、商鋪、倉庫等建筑物的拆遷，在2009年12月31日（含當日）之前建成的，視為歷史建筑，給予出租經營補貼，但已被認定為違法用地或違法建設的除外。

　　注：建筑物界定是否在2009年12月31日（含當日）之前建成，由新華街道辦事處根據歷史資料核對并在土地所屬村進行公示后予以認定；如新華街道辦事處無法認定的，由市規劃和自然資源局花都區分局或區城市管理綜合執法局進行認定。

　　第二十條  農民集體所有土地上非住宅房屋搬遷時限獎勵。

　　為鼓勵被征收房屋權利人積極配合拆遷工作，在規定期內完成簽約并搬遷的，給予獎勵。

　　（一）被征收房屋權利人在自收到補償或評估結果7天內簽訂補償協議的，按補償價的10%計算搬遷獎勵。

　　（二）被征收房屋權利人在收到補償或評估結果的8—10天內簽訂補償協議的，按補償價的7%計算搬遷獎勵。

　　（三）被征收房屋權利人在收到補償或評估結果的11—15天內簽訂補償協議的，按補償價的3%計算搬遷獎勵。

　　（四）被征收房屋權利人超過15天后簽訂補償協議的，不計算搬遷獎勵。

　　（五）補償價超過3000萬元的，按3000萬的基數計算搬遷獎勵。

　　（六）各個補償權益人按各自補償計算獎勵。

　　（七）未按補償協議約定時間完成搬遷的，不給予搬遷獎勵。

　　（八）對無合法手續的集體土地上用于經營的廠房，商鋪、倉庫等建筑物拆遷，在2009年12月31日（含當日）之前建成的，視為歷史建筑，給予搬遷獎勵，但已被認定為違法用地或違法建設的除外。在2009年12月31日之后建設的，不給予搬遷獎勵。

第七章  附則

　　第二十一條  被征收對象以項目征地預公告發布時間為準。

　　第二十二條  本項目涉及的住宅房屋安置內容，另行制定補充方案。

　　第二十三條  被征收權利人不得提供虛假文件資料騙取補償安置，否則取消給予被征收權利人在本方案中享有的各項優惠政策。如被征收權利人已經取得優惠補償的，該部分補償將予以追繳。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十四條  凡辱罵、恐嚇、毆打、報復房屋拆遷工作人員或阻礙房屋拆遷工作人員執行公務的、組織煽動群眾鬧事或阻止施工的，由相關部門依法進行處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十五條  本方案施行前，已簽訂征收協議補償安置方案已公布的用地，按已簽訂的征收協議和已公布的補償安置方案執行。

　　第二十六條  本方案未明確事項，按照市、區有關規定執行或另行補充。

　　第二十七條  對特殊情況，個案提交區政府研究確定。

　　第二十八條  本方案自印發之日起施行。

　　附件：1.簡易建（構）筑物補償標準

　　2.附著物補償標準

附件1

簡易建（構）筑物補償標準

附件2

附著物補償標準

公開方式：主動公開