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建議《實施細則》第十六條【不動產登記】進一步明確農村集體經營性建設用地使用權出讓申請辦理不動產登記的具體登記機構。

依照本市及本區不動產登記相關文件規定，農村集體經營性建設用地使用權出讓后，進一步明確為當事人向區不動產登記機構申請辦理不動產相關登記。

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第三條：有下列情形之一的，農村集體經營性建設用地使用權不得入市：“（六）納入預征地范圍的；（七）2023年3月1日后通過農用地轉為新增建設用地的；”該條款所依據的上位法文件是什么？

第四條：不合法建筑物及其他附著物如何處理？

第六條：“農村集體經營性建設用地不得用于住宅建設”，是否與通過留用地物業置換獲得的住宅類物業沖突？

第八條：“取得”和“享有”有何區別？

第九條：一、“《花都區關于進一步規范村社重大事項決策“四議兩公開”的工作方案》（穗花組通〔2020〕47號）”在區政府網站搜不到，能否公開內容？二、請明確屬地鎮（街）的辦結時限，建議設定5個工作日。

第十條：集體建設用地使用權證書“掛靠”在村一級，實際使用權為社一級，請問哪些成員（代表）才有資格進行投票表決？是全村所有成員（代表）投票表決？還是擁有實際使用權的社一級的成員（代表）投票表決就行？

第十一條：請明確區規劃和自然資源主管部門的辦結時限，建議設定5個工作日。

第十二條：請明確區規劃和自然資源主管部門的辦結時限，建議設定5個工作日。

第十三條：一、“公共資源交易中心”是市級？還是區級？還是市級或者區級都可以？二、“資格審核”所依據的上位法文件是什么？是否會存在通風報信？是否會存在排擠？是否會存在內定？不是價高者得嗎？屬于經開區招商企業才能拍？不屬于經開區招商企業就算拍了也不算數？什么才是公平公正公開？在營業執照經營范圍內也不能競拍？資格預審結果會網上公示嗎？資格后審不通過怎么辦？是要作廢嗎？

第十四條：土地增值收益調節金的收費依據和標準是什么？有關稅費具體指何種稅費？

第二十四條：“按規定繳納土地增值收益調節金及相關稅費” 相關稅費具體指何種稅費？

第三十五條：“農村集體經營性建設用地入市主體還應按規定繳納相關稅費” 相關稅費具體指何種稅費？為何一直含糊其辭？

第三十六條：“集體經濟組織出讓（出租）農村集體經營性建設用地使用權所取得的收益，歸擁有集體經營性建設用地所有權或農村集體經營性建設用地使用權的集體經濟組織成員集體所有” 集體建設用地使用權證書“掛靠”在村一級，實際使用權為社一級，相關收益為何要“全村分”？如何體現公平？分薄了實際使用權為社一級的分紅？又要將皮球踢給村、社內部消化解決？

第三十九條：城管的職責呢？是不是漏了？

第四十條：“《廣東省自然資源廳關于明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》（粵自然資規字﹝2019﹞3號）和《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》（粵自然資規字﹝2017﹞65號）”文件是否還有效？

第三條：（六）項為借鑒2015至2019年全國首批33個試點推動農村集體經營性建設用地入市的豐富經驗，并結合我區實際情況，經征收后土地轉為國有不具備入市條件，為避免入市與征收產生沖突，故設立了納入預征地范圍的地塊不得入市的情形。（七）項依據2023年3月，自然資源部提出入市的“三項負面清單”，明確規定“不能通過農用地轉為新增建設用地入市”，因我區為深化農村集體經營性建設用地入市試點之一，綜合考慮入市試點的要求，規定我區入市土地以2023年3月1日前的存量集體經營性建設用地為入市土地范圍。

第四條：依據《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第32號，以下簡稱《土地管理法》）第八十三條“依照本法規定，責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除;對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權制止。建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起十五日內，向人民法院起訴;期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行，費用由違法者承擔”，對不合法建筑物及其他附著物的處理辦法進行了規定，因此《實施細則》第四條房地一體原則僅對在合法的情況下進行規定。

第六條：依據《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》（廣東省人民政府令第100號）第五條“通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用于商品房地產開發建設和住宅建設”，規定了通過入市取得的農村集體經營性建設用地不得用于商品房地產開發和住宅建設（包含公寓、小產權房等），屬于《實施細則》中入市土地關于用途管制的規定。根據《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強征收農村集體土地留用地管理的意見》（穗府辦規〔2018〕17號）第二點第（六）項“可選擇折算貨幣補償、置換物業、實物留地等3種方式兌現”以及第四點第（十九）項“留用地的開發用途。農村集體經濟組織自行開發或者自主引入產業開發的留用地，按照規劃使用，但不得建設商品住宅”，可見置換物業屬于留用地兌換的權益，與《實施細則》第六條不沖突。

第八條：取得是指由土地所有權人、土地使用權人向不動產登記機構提出登記申請而獲得權屬證書。享有則是指不動產登記機構應當根據不動產登記簿，填寫并核發不動產權屬證書或者不動產登記證明，權利人享有不動產登記證明。

第九條：一、《花都區關于進一步規范村社重大事項決策“四議兩公開”的工作方案》（穗花組通〔2020〕47號）已面向花都區各鎮（街）、集體經濟組織公開，并已在《實施細則》中明確為“集體經濟組織應在屬地鎮（街）的指導下做好以下前期準備工作”。二、暫無上位法明確屬地鎮（街）的辦結時限，依據《廣州市行政規范性文件管理規定》第六條第一款規定：“制定規范性文件，應當符合憲法、法律、法規和規章的規定，不得違反上級機關的決定、命令，不得超越本行政機關的職權范圍”，所以不在《實施細則》中明確屬地鎮（街）的辦結時限。

第十條：根據《土地管理法》第六十三條“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意”，并結合我區集體建設用地流轉實操經驗，成員（代表）會議的成員范圍既包括名義權利人又包括實際權利人，明確入市收益歸屬問題為成員（代表）會議決議內容之一。

第十一條：依據《土地管理法實施條例》第四十條“土地所有權人應當依據規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等，編制集體經營性建設用地出讓、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三條的規定，由本集體經濟組織形成書面意見，在出讓、出租前不少于十個工作日報市、縣人民政府。市、縣人民政府認為該方案不符合規劃條件或者產業準入和生態環境保護要求等的，應當在收到方案后五個工作日內提出修改意見。土地所有權人應當按照市、縣人民政府的意見進行修改”，下一步計劃將《實施細則》第十一條修改為“【方案審查】 集體經濟組織將通過表決的入市方案、表決書面證明材料等報送區規劃和自然資源主管部門。經區規劃和自然資源主管部門組織有關部門聯合審核通過后，在出讓、出租前不少于十個工作日報送區人民政府出具意見函。區人民政府認為入市方案不符合規劃條件、產業準入、生態環境保護等要求需要修改的，應當在收到方案后五個工作日內提出修改意見。集體經濟組織應當按照區人民政府的意見進行修改。集體經營性建設用地所有權人與使用權人不一致的，可通過重大事項集體決議的方式，以委托等方式確定實施農村集體經營性建設用地使用權入市的主體”。

第十二條：暫無上位法明確入市土地納入土地供應計劃的辦結時限，依據《廣州市行政規范性文件管理規定》第六條第一款規定：“制定規范性文件，應當符合憲法、法律、法規和規章的規定，不得違反上級機關的決定、命令，不得超越本行政機關的職權范圍”，故不在《實施細則》中明確入市方案審查、納入土地供應計劃的辦結時限。

第十三條：一、公共資源交易中心無“區級”。二、資格審核環節為廣州公共資源交易中心網站上公開的交易流程之一，對競買人的企業資格進行審核，不存在通風報信、排擠、內定。結合花都區集體建設用地流轉實操經驗，綜合考慮競買人的營業情況、產業類型以及價格等最終確定成交人，價格不是唯一促成交因素?！秾嵤┘殑t》中已明確資格審核上是分為兩種，一種是由屬地鎮（街）進行審核，另外一種是如為經開區招商企業則由屬地鎮（街）函詢花都開發區管委會(區招商辦)，并非只有經開區招商企業才能交易。中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織均可申請參加交易。資格預審不通過會進行結果公布（公示），通過則會進行網上競價等流程后進行結果公布（公示）。資格后審不通過同樣會進行結果公布（公示），交易流程在資格后審環節結束前尚未結束，不存在作廢。

第十四條、第二十四條、第三十五條：一、根據《財政部 自然資源部關于延續實施農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金政策的通知》（財稅〔2023〕52號）、《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》（財稅〔2016〕41號）規定農村集體經營性建設用地入市繳納土地增值收益調節金。將在《實施細則》發布后，計劃制定《花都區農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收和使用管理辦法（試行）》明確土地增值收益調節金的征收標準。二、根據《土地管理法實施條例》第四十二條“集體經營性建設用地使用者應當按照約定及時支付集體經營性建設用地價款，并依法繳納相關稅費，對集體經營性建設用地使用權以及依法利用集體經營性建設用地建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權，依法申請辦理不動產登記”，明確入市需按照規定繳交稅費。因暫無入市相關的上位法律、法規、政策明確農村集體經營性建設用地入市稅費種類，且《實施細則》發布主體為廣州市規劃和自然資源局花都區分局，稅費收取種類涉及稅務、財政部門職權，依據《廣州市行政規范性文件管理規定》第六條第一款規定：“制定規范性文件，應當符合憲法、法律、法規和規章的規定，不得違反上級機關的決定、命令，不得超越本行政機關的職權范圍?！保饰丛凇秾嵤┘殑t》中明確有關稅費種類。同時，區稅務機關在同步制定入市繳稅內部操作指引。

第三十六條：參考《廣州市集體建設用地使用權流轉管理辦法》（穗府辦〔2015〕39號，已失效，但仍具有參考意義）第二十四條“集體土地所有權人出讓、出租集體建設用地使用權所取得的收益，歸擁有集體土地所有權的集體經濟組織成員集體所有，納入其集體財產統一管理”以及依據《廣州市農村集體經濟組織財務管理辦法》（穗財規字〔2023〕1號）第五十九條“農村集體經濟組織收益分配方案應由成員（代表）會議審議通過，并將方案和審議情況材料提交鎮人民政府備案，最終年度收益分配方案及執行情況應向全體成員公開，接受監督”，明確了入市收益歸擁有集體經營性建設用地所有權或農村集體經營性建設用地使用權的集體經濟組織成員集體所有，納入其集體財產統一管理，農村集體經濟組織收益分配方案應由成員（代表）會議審議。

第三十九條：依據《土地管理法》第八十二條“擅自將農民集體所有的土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用于非農業建設，或者違反本法規定，將集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款”，規定由縣級以上人民政府自然資源主管部門監督管理相關用地違法行為。

第四十條：《廣東省自然資源廳關于明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》（粵自然資規字﹝2019﹞3號）自2019年5月1日起施行，有效期5年，政策現行有效，是否續期已在《實施細則》第四十三中明確“國家、省、市出臺相關政策文件與本實施細則不一致的，以國家、省、市的政策文件為準。有效期屆滿或政策、法規變化，根據實施情況依法評估修訂”。《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控的通知》（粵自然資規字﹝2017﹞65號）自2017年3月31日起施行，政策現行有效。