點擊查看政策解讀說明：《廣州市花都區(qū)人民政府關(guān)于花都區(qū)田美村東南經(jīng)濟社舊村全面改造項目實施方案的批復(fù)》政策解讀

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：

　　《花都區(qū)田美村東南經(jīng)濟社舊村全面改造項目實施方案》經(jīng)區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組2019年第2次會議、16屆區(qū)政府第97次常務(wù)會議和十四屆區(qū)委第104次常委會議原則通過，根據(jù)《關(guān)于廣州市花都區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議的紀要》〔2019（2）號〕、《廣州市花都區(qū)政府常務(wù)會議紀要》（花府16屆97次〔2018〕39號）和《廣州市花都區(qū)委常委會議紀要》（十四屆第104次〔2019〕3號）決定，現(xiàn)就花都區(qū)田美村東南經(jīng)濟社舊村全面改造項目實施方案批復(fù)如下：

　　一、改造范圍

　　花都區(qū)田美村東南經(jīng)濟社舊村全面改造項目位于花都區(qū)中部、花果山公園東面，改造范圍西到天貴路、東至曙光路、北至寶華路（規(guī)劃）、南臨荔枝基路，包含田美村東南經(jīng)濟社全社和西村經(jīng)濟社部分用地。

　　項目地塊已列入《廣州市2018年城市更新年度計劃（第一

　　批）》，根據(jù)《土地勘測定界技術(shù)報告書》（案號：2018測21B186），改造范圍總面積11.48公頃。

　　二、基本情況

　　（一）人口戶籍情況。

　　根據(jù)公安部門和屬地街道相關(guān)資料，改造范圍內(nèi)本村戶籍登記數(shù)為583戶，戶籍總?cè)丝?494人。

　　（二）土地和房屋現(xiàn)狀。

　　改造范圍內(nèi)標圖建庫面積為11.48公頃。

　　改造項目范圍內(nèi)現(xiàn)狀總建筑面積為6.85萬平方米，其中村民住宅5.13萬平方米（含有證建筑面積3.92萬平方米，2007年6月30日之前已建且經(jīng)村集體批準的建筑面積0.24萬平方米，無合法手續(xù)建筑面積0.97萬平方米)；村集體物業(yè)1.72萬平方米（全部為無合法手續(xù)建筑）。

　　改造項目范圍內(nèi)區(qū)登記保護文物1處，建筑面積為0.03萬平方米。

　?。ㄈ┝粲玫厍闆r。

　　改造項目不涉及未落實歷史留用地。

　?。ㄋ模藞D建庫情況。

　　改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)用地已完成“三舊”改造標圖建庫，面積共計11.48公頃（標圖建庫圖斑編號為：44011401260)。

　　三、改造主體和改造模式

　　同意該項目采取全面改造方式，以村（經(jīng)濟社）和公開選擇的市場主體組成的合作企業(yè)作為改造主體，以合作改造模式開展實施更新改造。

　　改造范圍內(nèi)的集體土地按規(guī)定轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，復(fù)建住宅用地可按照國有用地辦理國有房產(chǎn)證；融資地塊2.72公頃（凈用地）通過協(xié)議出讓方式，由改造主體進行開發(fā)建設(shè)。

　　四、復(fù)建安置面積和改造成本

　?。ㄒ唬?fù)建安置面積。

　　1．改造拆除村民住宅5.13萬平方米（含有證建筑面積3.92萬平方米，2007年6月30日之前已建且經(jīng)村集體批準的建筑面積0.24萬平方米，無合法手續(xù)建筑面積0.97萬平方米)；拆除村集體物業(yè)1.72萬平方米（全部為無合法手續(xù)歷史建筑）。

　　2.復(fù)建安置建筑面積12.22萬平方米。其中，村民住宅復(fù)建量10.81萬平方米（含11%公建配套1.07萬平方米，其中文物及歷史建筑0.03萬平方米）；集體物業(yè)復(fù)建量1.41萬平方米。

　?。ǘ└脑斐杀?。

　　改造成本為10.1323億元，如實際改造成本超出10.1323億元，改造主體需自主籌資解決超出部分的資金，政府不再安排融資面積。

　　1.復(fù)建安置資金8.1058億元，其中:（1）拆遷費用2.5090億元，復(fù)建費用3.5919億元, 規(guī)劃節(jié)余面積（政府節(jié)余部分）建設(shè)費用0.1213億元，代建社會停車場費用0.8650億元，代建消防站費用0.2550億元；（2）前期費用0.0103億元，包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費用0.0040億元、實施方案編制費用0.0035億元、融資地價評估費用0.0020億元、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)成果核查費用0.0008億元（上述費用已由我區(qū)財政先行墊付，由村（經(jīng)濟社）和公開選擇的市場主體簽訂合作協(xié)議三個月內(nèi)返還區(qū)政府）；（3）現(xiàn)狀物業(yè)收益補償費用0.2538億元；（4）復(fù)建住宅物業(yè)專項維修資金0.1135億元；（5）不可預(yù)見費用0.3860億元，該費用按照上述改造成本的5%計算，主要用于拆遷補償安置協(xié)議簽訂、動遷獎勵、風險評估、集體經(jīng)濟物業(yè)租賃合同提前解約、停業(yè)補償損失及其他拆遷相關(guān)事務(wù)處理。上述費用應(yīng)按照《廣州市舊村莊全面改造項目復(fù)建安置資金監(jiān)管辦法》（穗更新規(guī)字〔2016〕1號）的要求及區(qū)的相關(guān)規(guī)定納入監(jiān)管。

　　2.融資區(qū)協(xié)議土地出讓金2.0265億元。該費用按審批時的融資地價評估結(jié)果20%計算。

　　五、融資樓面地價和融資面積及剩余面積分配

　?。ㄒ唬└鶕?jù)融資樓面地價評估結(jié)果，融資住宅樓面地價為12855元/平方米（上述地價已考慮舊村莊改造綜合因素，包含應(yīng)補繳的土地出讓金）。

　?。ǘ┤谫Y地塊的土地出讓金，按土地規(guī)劃用地市場評估價的20%計收，具體計收時點及金額由規(guī)劃和自然資源部門核定。

　　（三）融資區(qū)計算容積率建筑面積為7.88萬平方米（包括11%公建配套建筑面積0.78萬平方米）。

　　（四）改造范圍內(nèi)規(guī)劃總建筑面積為20.82萬平方米，村復(fù)建安置、融資用地建設(shè)量共20.10萬平方米，經(jīng)濟平衡外節(jié)余住宅建筑面積0.42萬平方米。按照《廣州市舊村莊更新實施辦法》，市政府、區(qū)政府、村集體按照4:3:3比例進行分配，市政府獲得0.17萬平方米，區(qū)政府獲得0.13萬平方米，村獲得0.13萬平方米權(quán)益面積（建安成本由村集體自籌），市、區(qū)政府分配的建筑面積用于統(tǒng)籌建設(shè)政府性房源，由改造主體配建完成后移交區(qū)政府指定部門。

　　六、實施規(guī)模

　　項目改造范圍規(guī)劃總用地面積11.48公頃。其中二類居住用地（R2）凈用地面積7.08公頃，兼容商業(yè)商務(wù)用地（B1/B2），兼容比例不超過10%，容積率2.9，計算容積率總建筑面積20.52萬平方米；另保留現(xiàn)行控規(guī)規(guī)劃消防用地0.48公頃，規(guī)劃建筑面積0.30萬平方米。

　　主要規(guī)劃指標如下：

　?。ㄒ唬?fù)建安置總量共12.22萬平方米，包括村民住宅復(fù)建量10.81萬平方米；集體物業(yè)復(fù)建量1.41萬平方米。

　?。ǘ┤谫Y住宅建筑量7.88萬平方米。

　?。ㄈ┛匾?guī)節(jié)余建筑量0.42萬平方米，該部分建筑量按本批復(fù)第五條第（四）點處理。

　?。ㄋ模┍Ａ衄F(xiàn)行控規(guī)中位于改造范圍東北部的消防站1處，規(guī)劃建筑面積0.30萬平方米。

　?。ㄎ澹└脑旆秶鷥?nèi)的1處區(qū)級登記保護文物單位昌甫劉公祠，按照歷史建筑保護原則在改造范圍內(nèi)進行整體原貌遷建。

　?。└脑旆秶鷥?nèi)幼兒園（含托兒班）、衛(wèi)生站、星光老年之家、居民健身場所、社區(qū)居委會、文化室等公共服務(wù)設(shè)施，公共廁所、垃圾收集點等市政公用設(shè)施，改造主體應(yīng)當在實施改造時同步建成并按照有關(guān)規(guī)定無償移交給政府；公建配套設(shè)施將優(yōu)先服務(wù)本地區(qū)居民生產(chǎn)生活。

　?。ㄆ撸└鶕?jù)2019年3月實施的《城市綜合交通體系規(guī)劃標準》，結(jié)合周邊地塊的開發(fā)強度和車位需求，改造范圍內(nèi)配套社會停車場泊位500個。

　　七、土地處置方式和用地手續(xù)辦理

　　改造范圍內(nèi)可完善歷史用地手續(xù)用地8.96公頃，須按規(guī)定完善歷史用地手續(xù)。

　　八、改造建設(shè)時序

　　本次改造按一次性實施，優(yōu)先建設(shè)復(fù)建安置房和公配設(shè)施。

　　九、自批復(fù)之日起三個月內(nèi)，改造主體須簽訂批后項目實施監(jiān)管協(xié)議。

　　十、自批復(fù)之日起三年內(nèi)，實施方案（含拆遷補償安置方案）經(jīng)村民（含村改居后的居民）和世居祖屋權(quán)屬人總?cè)藬?shù)的80%以上表決通過的，批復(fù)生效實施。

　　補償安置協(xié)議在項目實施方案批復(fù)后三年內(nèi)仍未達到80%以上權(quán)屬人簽約比例的，項目實施方案應(yīng)當重新報批。

　　十一、其他要求

　　（一）自本次批復(fù)后，由新華街負責，指導(dǎo)村（經(jīng)濟社）作為責任主體統(tǒng)籌田美村東南經(jīng)濟社改造工作，依法依規(guī)推進該《實施方案》的實施。村（經(jīng)濟社）應(yīng)綜合評估改造規(guī)劃實施的風險，保證風險可控，充分保障村民的知情權(quán)、參與權(quán)和涉及重大事項的決策權(quán)；應(yīng)堅持讓廣大村民在改造中得實惠的原則，及時排查調(diào)處基層矛盾，避免因改造誘發(fā)不穩(wěn)定因素，確保和諧推進改造。

　?。ǘ┍九鷱?fù)作為到相關(guān)職能部門辦理后續(xù)各項審批的依據(jù)。村（經(jīng)濟社）與合作企業(yè)應(yīng)按相關(guān)規(guī)定劃定改造范圍內(nèi)的融資地塊和復(fù)建地塊、控規(guī)節(jié)余地塊具體范圍及位置。

　　此復(fù)。

　　廣州市花都區(qū)人民政府

　　2019年12月3日

　　公開方式：主動公開

　　抄送：區(qū)司法局、市規(guī)劃和自然資源局花都區(qū)分局、區(qū)財政局、區(qū)發(fā)

　　展改革局、市公安局花都區(qū)分局、市生態(tài)環(huán)境局花都區(qū)分局、

　　區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、區(qū)科技工業(yè)商務(wù)信息

　　化局、區(qū)文化廣電旅游體育局、新華街。